DO_02_2019_online

DAS OPTIMUM 7 wachsenden Ballungszentren existie- ren auch viele Regionen, in denen nur eine geringe Nachfrage nach Wohnraum besteht. Dies hat nicht nur Auswirkungen auf die Mieten und Kaufpreise, sondern führt auch zu langfristigem Leerstand, der über den für den Nutzerwechsel notwendigen kurzfristigen Leerstand hinausgeht. Die Leerstände entstehen, da Ge- bäude und Wohnungen nicht ohne Rückbaukosten vom Markt genommen werden können. Zudem kann nur ein Teil einer nachlassenden Nachfrage mit Preisrückgängen kompensiert werden, wenn der Nachfragerückgang groß ist. Hiervon betroffen sind ins- besondere ländliche Räume, sowohl in Ost- als auch in Westdeutschland (Henger et al., 2014). Der richtige Umgang mit Leerstand stellt die Wohnungspolitik vor große Herausforderungen, die in der Öf- fentlichkeit, aber auch in der Lite- ratur eher untergeordnet diskutiert werden. Dieser Beitrag nimmt sich dieses Themas an und beschreibt die wohnungspolitischen Probleme, die aus Leerständen resultieren. Auf Ba- sis dieser Analyse werden wohnungs- politische Handlungsempfehlungen formuliert. Explizit nicht diskutiert werden die aus unzureichender Bautätigkeit entstehenden Probleme steigender Wohnungspreise, die derzeit charak- teristisch für die Metropolen sind. Da die Metropolen aber typischerweise kein Zielgebiet der Regionalpolitik darstellen und steigende Immobilien- preise typisch sind für eine Zunah- me der wirtschaftlichen Aktivität, wird hier der Wohnungsleerstand als Begleiterscheinung demografisch be- lasteter Landkreise und Städte in den Mittelpunkt gestellt. Leerstand als wohungspolitisches Problem Im Jahr 2016 standen in Deutsch- land 1,94 Millionen Wohnungen leer. Das Wichtigste in Kürze • Die demografische Entwicklung einer Region beeinflusst die Woh- nungsmärkte sehr stark. Viele schrumpfende Regionen haben daher mit hohen Leerständen zu kämpfen. • Auch in Regionen mit konstanter Bevölkerung entstehen Leerstände, wenn der Umbau der Bestände nicht gelingt und neue Wohnungen auf der „Grünen Wiese“ errichtet werden. • Leerstände verursachen hohe ökonomische und gesellschaftliche Kosten durch eine Verringerung der Attraktivität der betroffenen Wohnungsmärkte und einen Anstieg der Infrastrukturkosten pro Haushalt. • Durch die stark unterschiedlichen Entwicklungen von Regionen mit schrumpfenden und steigenden Bevölkerungszahlen ist der Leerstand in den letzten Jahren auf insgesamt 1,94 Millionen im Jahr 2016 gestiegen. Das entspricht einer Leerstandsquote von 4,7 Prozent. • Den wichtigsten Lösungsansatz für die Vermeidung und Verringerung von Leerstand stellt eine nachhaltige Siedlungsentwicklung dar. Der Abbau von Leerständen muss auch in Kommunen mit sinkender Be- völkerung bei der Befriedigung der lokalen Wohnungsnachfrage ein wichtiges strategisches Ziel darstellen. Es muss der Grundsatz „Um- bau vor Neubau“ gelten. • Ein weiterer Schlüssel für eine erfolgreiche Strategie gegen Leerstand liegt in der interkommunalen Kooperation sowie einer abgestimmten überörtlichen Planung. Das entspricht einer Quote von 4,7 Prozent. Da keine laufende amtliche Statistik zum Wohnungsleerstand besteht, basieren diese Daten auf der Leerstandsfortschreibung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Diese Fort- schreibung erfolgt auf Grundlage der im Rahmen des Zensus im Jahr 2011 erhobenen Leerstandsdaten sowie der Veränderung der Zahl der Haushalte und des Wohnungsbestands (Neubau abzüglich Abgänge). Abgebildet wird der Gesamtleerstand aller Wohnun- gen, unabhängig vom Gebäudetyp (Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäu- ser). Interessant ist, dass die An- zahl der leerstehenden Wohnungen im Vergleich zum Jahr 2011, als der Leerstand 1,81 Millionen Wohnungen und die Quote 4,5 Prozent betrug, gestiegen ist. Der Wohnflächenbedarf bleibt seit einigen Jahren bundesweit hinter der Neubautätigkeit zurück. Dies müsste rechnerisch dazu führen, dass die Anzahl der leerstehenden Wohnungen zurückgeht, da sie wieder genutzt werden. Allerdings konzentriert sich die hohe Nachfrage nach Wohnungen auf bestimmte Regionen, die über keinen nennenswerten Leerstand mehr verfügen. Zudem enthält die Fortschreibung die Annahme, dass die Haushaltsgrößen über die Zeit